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广州房价领涨?今年调控政策或适度放松,购房者该怎么做?

编辑:小梦时间:2019-01-20 15:16点击数:

2018年上半年房价暴涨激发了史上最严调控,在“房住不炒遏制房价上涨”的政策下,12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,在此次会议上,住建部共提出了,“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标。


下半年楼市整体降温是大趋势,但具体看2019年1月16日,国家统计局公布的2018年12月份70城新房价格变化数据,我们可以发现,70个城市中,仅有8城下跌,3城持平,多达59城上涨。值得关注的是,去年12月广州一手住宅成交均价以3%的涨幅领跑全国楼市,网签面积为160.6万平方米,成交面积环比11月份的58.4万平方米暴涨了2.75倍,同比2017年12月的97.4万平方米上升了64.85%。其中,增城区成交5487套,比中心六区(越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区)总和的4058套还要多1429套。从政策方面看,成交量暴涨有两大原因:
 
1、商服类物业允许个人购买
去年12月19日,广州紧跟菏泽的脚步,发文宣布,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象。成为楼市松绑的第二个城市。“也就是说在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业,不再只允许企业购买,个人也可以成为购买对象。
 

 
回顾一下,在“330”政策中规定:公寓仅可卖给法人单位,禁售给个人。

这让购房群体大大缩小,个人注册公司购买公寓需要面临较高的公司运营费用以及未来转让税费,公寓失去投资的优势,成交大幅度缩水。
 
伴随的结果就是,在“330”政策发布的2017年,广州全年公寓成交量仅为19447套,而2016年的成交为33919套,成交量暴跌了43%。
 
地产经济学家邓浩志认为,这样的新政过于严苛,明显不符合当时的市场客观情况。因此在“330”政策放开之后,带来了一定的成交量。
 
2、备案价优化措施的实施带来的“翘尾行情”
去年10月19日晚上,广州市住房和城乡建设委员会发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》,明确将在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。
 
在等待备案价优化措施落地期间,10月和11月成交量大幅下降。因此,成交量在12月被充分释放,表现出“翘尾行情”。
 

 
但即使是这样,从整体局势来看,虽然诸如菏泽、广州等城市会因为适当的放松而带来一些小的上涨,但全国楼市还是属于稳定的政策调控中。
 
截至目前,本轮房地产调控已是我国房地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控——已持续28个月,原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。
 
 
银保监会副主席王兆星表示,2019年的房地产市场既不要过热也不要过冷,最好是保持相对稳定。因为无论房地产市场过热还是过冷,都会对经济和金融带来很大的负面影响。
 
交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在一次采访中曾表示,2019年调控全面退出的可能性较小,否则极有可能导致调控成果半途而废。“房住不炒”和“因城施策”两个原则将坚持,客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。
 
中原地产首席分析师张大伟也有类似看法,他认为2019年各地房地产政策取向依然以严为主,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

 

不过,上述几位业内人士都认为,2019年房地产政策可能适度结构性调整。

而这样的适度性调整,会让越来越多的城市紧跟菏泽和广州的脚步吗?让我们拭目以待。
 
而在这样的大形势下,身为购房者的我们又该怎么做呢?
 
 

笔者认为,若要正确地看待2019年的楼市,购房者要明确三点:
 
 1、谨慎炒房,避免资金被套
 
 靠杠杆炒房的时代已经过去了,现金流也不是一般“散仙”能玩得转的,在以“房住不炒”为大基调的各种房地产调控政策下,炒房无异于将手里的钱套在房子里,这是不理智的。
 
 尽管房子的投资属性不可以被消除,但是在未来两年内若想靠炒房牟取暴利,还要面对呼之欲出的房地产税的压力。近两年内的政策只会增加,或者保持现状。所以,明白人应该可以看得很清楚。
 
 2、适当放松政策,对刚需利好
 
 如果你是刚需一族,那恭喜你,2019年是个买房的好时候,因为这一年内,房价会处于一个很稳定的状态,而且这一年的房价水平,可能是最低的(当然,如果你想抄底的话,这可能就不是最低的,但你无法保证什么时候才是最低价,所以抄底还要谨慎,尽量不要冒险。)
 
 3、看好一二线城市,慎重选三四线城市
 
 一二线城市人口净流入大,发展更有前景,如果有条件在一二线城市你买房,就不要再错过了。当然,这里涉及到一些投资问题,长远投资我们还是可以考虑的。一二线的房子升值空间会比较大,坐等升值的机会也比较大(但最初目的还是要解决住房问题,这是不可辩驳的)。不像三四线城市,目前有棚改安置货币化,再加上调控政策导致需求外溢,目前的房地产繁荣现象不会持续太久。
 

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